持ち家を買う理由 住宅ローン減税（控除）No1！（賃貸からの脱出）
住宅ローン減税を知らないで、お家を買うなんて！先にご内覧ばかりしてると、一番大事なお金の話が後回し。。「住宅ローン減税」は、所得税や住民税（翌年還付）が年末調整の時（給与所得者）や確定申告の時に万単位（多くの場合）の税金が返還されるのです。家を買う補助金的減税と言っていいと思います。
超簡単な住宅ローン減税イメージ （月々〇万円相当がお得に！）
- 年末に住宅ローン残高３０００万円あった！その1%を10年間（令和増税後13年間）
- ３０００万円の１%＝３０万円 その年の所得税から控除されます
- 所得税を３０万円以上納めていれば、その分がなんと還付されます！
- 年間３０万円を１２ヶ月で割ると、月々２．５万円戻っている計算
- 所得税を３０万円以上納めてない方は、なんと住民税からも減税（上限あり）
- 住宅ローン月々９万円−月々２．５万円＝実質６．５万円のローンが１０年間
簡単すぎて正確さはないですのでご注意。適用要件はあります。
詳しくは下記をご覧ください。（個別適用要件、詳細は各税務署、税理士にご確認ください）
住宅ローン減税制度の概要（詳細）
ここがポイント！（課税取引は13年最大400万円越え可。年間40万円）
- 毎年の住宅ローン残高の1%を10年間、「所得税から控除」
- 所得税で控除しきれない分は「住民税からも一部」控除
- 住宅ローンの借入れを行う個人単位で申請
- 令和元年10月の消費税率引上げにあわせて控除期間を13年間に拡充
- 個人間の非課税売買（中古マンションや中古戸建土地等）は最大200万円（年２０万円上限）
- 売主が事業者の消費税課税取引は中古マンションや中古戸建土地等でも適用
ポイント２：個人間等の非課税売買は10年最大200万円年間20万円と半分に。。
中古不動産は個人の売主から仲介して売買（非課税取引）することが８割以上とほとんどです。その為、住宅ローン減税を年間40万円以上受けたい方は適用外となります。
また、中古でもリノベーションマンション等、不動産業者が売主（当社掲載物件）の取引は消費税課税取引ですので最大優遇が見込めます。
「意外に知らない方が多くのホームページで説明されてないので大きめに表現してます」
制度の概要（年間最大40万円減税 × １０年・１３年）
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。
また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。
加えて、消費税率10％が適用される住宅の取得をして、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合には、控除期間が3年間延長されます。※1
居住開始時期・消費税率による控除額等は下表でご確認ください。なお、申請は、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請します。世帯単位ではないことに注意してください。
※1 11年目～13年目は、以下の①②のうちいずれか少ない方の金額が3年間に渡り所得税の額等から控除される。
- ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4,000万円※4-2）のうちいずれか少ない方の金額の1%
- ②建物の取得価格（上限4,000万円※4-2）の2％÷3
※2 平成26年4月以降でも経過措置により5%の消費税率が適用される場合や消費税が非課税とされている中古住宅の個人間売買などは平成26年3月までの措置を適用。
※3 消費税率10％が適用される住宅の取得をした場合。
※4 新築・未使用の長期優良住宅、低炭素住宅の場合はそれぞれ3,000万円（※4-1）、5,000万円（※4-2）。
①お給料（所得）が上がれば、所得税も上がるので、還付金も上限までは控除されます。
②１年の最大控除額は、40万円を上限にされます。
③借り入れ残高が減れば（早期繰り上げ返済含む）、還付される金額も減ります。
対象住宅
住宅ローン減税は、新築住宅だけでなく中古住宅も対象となります。
住宅ローン減税制度利用の要件
- 自ら居住すること
- 床面積が50m2以上であること
- 中古住宅の場合、耐震性能を有していること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 所得金額が3000万円以下であること
「床面積が50m2以上であること」について
対象となる住宅の床面積が50m2以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。
Q:マンション（共同住宅）「専有」面積表示は注意！ 専有面積：52平米は住宅ローン控除NGになる？
A:チラシ等の専有面積表示は壁芯で計算された52平米の表記です。上記図のとおりA共同住宅は内側の面積となります。登記簿の面積は内側の面積で記載されており49平米となっていた場合は住宅ローン控除が適用外の家となります。
戸建は壁芯で表記されているとサイズが大きいので問題ないことが多いのです。
耐震性能を有していること（中古住宅の場合）
新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。
ア：築年数が一定年数以下であること
- 耐火建築物以外の場合（木造など）：20年以内に建築された住宅であること
- 耐火建築物※の場合：25年以内に建築された住宅であること
※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など 主に中古マンションです。
イ：以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること
- 耐震基準適合証明書
国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの - 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの - 既存住宅売買瑕疵保険に加入
住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】
ポイント：適合証明所得希望の場合は、昭和５７年以降の建築の「新耐震基準」であることが、ひとつの目安になります。但し、検査結果により不適合になる場合もあります。
【既存住宅売買瑕疵保険】
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき国土交通大臣から指定を受けた住宅専門の保険会社（保険法人）が引き受ける保険であり、「既存住宅売買瑕疵保険」は、中古住宅についての欠陥を保証する保険です。なお、宅建業者による買取再販型と、個人間売買型の二種類の保険商品があります。
住宅ローン減税の申請方法
- 入居した年の翌年の確定申告時に申請
- 給与所得者の場合、2年目からは年末調整の際に適用可能
- 各要件の確認のための添付書類が必要
詳しくは国税庁のホームページをご覧ください。または税務署でご相談くださいませ。
No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
